 |
2. Les obligations du vendeur
Le vendeur a l'obligation de transmettre toutes les informations qu'il détient sur son bien. Les informations sont de nature juridique (servitudes, hypothèques, privilèges, charges…) et techniques (certificats, surface, risques naturels…). Si le vendeur cache une information importante à l'acquéreur, celui-ci peut obtenir une réduction du prix ou encore l'annulation de la vente.
La loi prévoit certains diagnostics obligatoires :
LA LOI CARREZ : La loi n°96-1107 du 18 janvier 1996 dite « Loi carrez » et le Décret d’application n°97-532 du 29 mai 1997 sont entrés en application le 19 juin 1997. Elle oblige le vendeur de droits immobiliers de mentionner dans tout compromis de vente, la superficie vendue. La surface énoncée à l’acte doit être comprise comme étant la superficie des planchers des locaux clos et couverts, après qu’aient été déduites les surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Il n’est pas tenu compte des parties des locaux dont la hauteur est inférieure à 1.80m.
En cas d’erreur, la vente peut être annulé et l’action doit être intentée au plus tard à l’expiration d’un délai d’un mois à compter de l’acte authentique de vente. Si, en revanche, la superficie calculée comme ci-dessus, s’avère être inférieure de plus de 5% (1/20e) à celle mentionnée dans la convention, l’acquéreur peut exiger une diminution de prix. L’action doit être intentée dans le délai d’un an à compter de l’acte authentique de vente.
La loi Carrez ne s’applique ni aux caves, ni aux garages, boxes ou places de parking, elle ne s’applique pas aux ventes sur plan qui sont soumises à l’article R 261-13 du Code de la Construction. Les ventes de terrains à bâtir, et les ventes de maisons individuelles en sont également exclues.
Le certificat de mesurage « loi carrez » est sans limite de temps. Il est à noter que si des travaux ont été effectués depuis le premier rapport d’expertise loi carrez, une nouvelle expertise est nécessaire.
LE DIAGNOSTIC AMIANTE : Tous les immeubles bâtis, collectifs ou individuels, dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997, un état indiquant la présence ou l’absence d’amiante dans l’immeuble doit être annexé aux compromis et actes de vente.
Le vendeur qui ne respecte pas cette obligation devra indemniser l’acquéreur si ce dernier décèle la présence d’amiante dans l’immeuble. Un diagnostic Amiante est sans durée de limite s'il a été réalisé après le 03 mai 2002 (date du dernier décret) et qu'il n'y a pas été constaté la présence d'amiante. Pour les autres situations se rapprocher de votre diagnostiqueur ou de votre conseillé Agencia.
LE PLOMB : Tout propriétaire d’appartement ou maison individuelle construit avant le 1er janvier 1949 et situé dans une zone à risque d’accessibilité au plomb délimitée par la préfecture Doit fournir un diagnostic d'accessibilité au plomb qui sera annexé au compromis, et ceci dans les peintures lors du compromis (Loi n° 98-657 du 29/07/1998 (article 53)). Cet état doit être établi depuis moins d’un an à la date de la signature du compromis de vente. A défaut d’annexion de ce constat, le vendeur devra indemniser l’acquéreur si ce dernier décèle la présence de plomb dans l’immeuble.
LES TERMITES : Depuis 1999, un dispositif de lutte conte les termites a été mis en place. On peut en dégager 3 obligations principales :
- Les occupants ou propriétaires doivent faire une déclaration en mairie dés qu’ils ont connaissance de la présence de termites.
- Dans les zones infectieuses, le maire peut enjoindre au propriétaire le procédé à la recherche de termites ainsi qu’aux travaux nécessaires.
- Dans cette même zone, un état parasitaire datant d’au moins 3 mois doit être annexé aux actes de vente.
Le vendeur qui ne respecte pas cette obligation devra indemniser l’acquéreur si ce dernier décèle la présence de termites dans l’immeuble.
A noter : les travaux de lutte contre les termites bénéficient du taux réduit de TVA si le logement à plus de deux ans.
LE DIAGNOSTIC DE PERFORMANCE ÉNERGÉTIQUE : Le diagnostic de performance énergétique a pour usage d'informer le futur occupant d'un bien immobilier de la consommation et des économies d'énergies qu'il peut réaliser avec des gestes simples, en complément de l'amélioration de son logement.
Il est obligatoire depuis le 1er Novembre 2006 pour la vente de biens immobiliers.
Le paragraphe II. de l'article L. 271-4 du code de la construction et de l'habitation précise que «l'acquéreur ne peut se prévaloir à l'encontre du propriétaire des informations contenues dans le diagnostic de performance énergétique qui n'a qu'une valeur informative». La loi précise donc que l'acquéreur n'a pas de recours possible à l'encontre du propriétaire du bien sur le contenu du DPE.
Le diagnostic est valable pour une durée de dix ans.
LE DIAGNOSTIC GAZ : Depuis le 1er novembre 2007 le vendeur d'un bien immobilier équipé d'une installation datant de plus de 15 ans devra, lors de la transaction du logement (maison, appartement, etc.), annexer au compromis de vente un diagnostic immobilier spécifique : le diagnostic GAZ. Ce dernier aura pour objectif de détecter les risques éventuels pour la santé et la sécurité des occupants. Toutefois, dans le cas d'une copropriété, seules les parties privatives sont concernées par ce certificat de conformité.
Le diagnostiqueur effectuant le certificat de conformité de l'installation au gaz d'un bien immobilier portera son attention sur divers points sensibles :
• Vérification des équipements fixes d'alimentation en gaz naturel (chaudière, radiateurs, etc.)
• État des tuyauteries et accessoires de raccordement.
• Contrôle des appareils de production d'eau chaude sanitaire.
• Evaluation des systèmes de ventilation et d'aération du bien immobilier ...
Au terme du diagnostic immobilier, le professionnel aura dressé un bilan de l'installation au gaz naturel entrant dans l'une des catégories suivantes : absence de danger, risque mineur, danger immédiat grave. La découverte d'un dysfonctionnement entraînant un quelconque danger oblige le diagnostiqueur à en référer au distributeur de gaz : l'approvisionnement en gaz peut alors être suspendu.
Le diagnostic gaz produit lors de la transaction d'un bien immobilier ne devra pas dater de plus de 3 ans avant l'acte de vente. La présence d'un diagnostic immobilier règlementaire permettra au vendeur de se voir exonéré de la garantie pour vice caché. En cas d'absence de diagnostic gaz lors de la vente d'un logement qui aurait normalement dû être soumis à un tel certificat de contrôle, le vendeur encourt des sanctions civiles se traduisant généralement par la prise en charge des travaux de mise en conformité.
LE DIAGNOSTIC ELECTRIQUE : Depuis le 1er janvier 2009 le vendeur d'un bien immobilier disposant d'une installation électrique datant de plus de quinze ans est concerné par la réalisation du diagnostic électrique. Ce certificat de conformité, devant être joint à tout nouveau compromis de vente ou acte de vente, sera établi par un professionnel qui s'attachera à vérifier « les parties privatives des locaux à usage d'habitation et leurs dépendances, en aval de l'appareil général de commande et de protection de l'installation électrique propre à chaque logement, jusqu'aux bornes d'alimentation ou jusqu'aux socles des prises de courant. L'état de l'installation intérieure d'électricité porte également sur l'adéquation des équipements fixes aux caractéristiques du réseau et sur les conditions de leur installation au regard des exigences de sécurité. » (extrait du décret n. 2008-384 du 22 avril 2008 relatif à l'état de l'installation intérieure d'électricité dans les immeubles à usage d'habitation).
Le diagnostiqueur aura également pour tache de s'assurer de la présence de certains systèmes de sécurité (il devra en mentionner les caractéristiques au sein du rapport qu'il remettra au propriétaire du logement) :
* Appareil général de commande et de protection,
* présence sur chaque circuit d'une protection contre les surintensités adapté à la section des conducteurs,
* dispositif différentiel de sensibilité appropriée aux conditions de mise à la terre,
* installation électrique adaptée aux conditions particulières des locaux contenant une baignoire ou une douche.
Enfin, la principale mission du diagnostic électrique sera d'identifier les éventuels « matériels électriques inadaptés à l'usage ou présentant des risques de contacts directs avec des éléments sous tension, les conducteurs non protégés mécaniquement ».
Le diagnostic électrique disposera d'une durée de validité de 3 ans. Un certificat de conformité dressé avant cette date sera considéré comme recevable s'il date de moins de 3 ans.
LE DIAGNOSTIC DES RISQUES NATURELS ET TECHNOLOGIQUES : Le diagnostic des risques naturels et technologiques concerne toute transaction immobilière. Il doit être annexé au compromis de vente d'un bien immobilier ou non bâti. Ce dernier est fondé sur les informations transmises par le préfet de département au maire de la commune où est situé le bien.
Aux termes des articles L. 125-5 et R. 125-23 à 27 du code de l'environnement, les acquéreurs d'un bien immobilier de toute nature, doivent être informés par le vendeur, de l'existence des risques naturels et technologiques auxquels ce bien est exposé.
A cette occasion, le vendeur devra faire une déclaration concernant les éventuels sinistres qu’il a pu connaître en tant que propriétaire.
LA CONFORMITÉ DU RACCORDEMENT AU RÉSEAU D'ASSAINISSEMENT : Le vendeur est tenu de donner une information complète et exacte à l’acquéreur sur la situation de l’immeuble vendu. Il devra donc fournir avant l’acte authentique, un rapport de visite concernant la conformité ou non de l’assainissement.
En effet, la loi sur l’eau et les milieux aquatiques (loi 92-3 du 3.01.1992 et l'arrêté du 6.05.1996) rend obligatoire le contrôle des installations d’assainissement non collectif ou du raccordement au réseau public (art L.1331-1 du Code de la Santé Publique). |
