Le décret relatif à la loi portant "Engagement national pour le logement" a été publié au Journal Officiel le 16 août 2006, de même que l'arrêté relatif à la mise en œuvre du nouveau dispositif "Borloo populaire". Il procède à la réforme du régime d'amortissement fiscal en faveur des investissements locatifs créé en 2003 par M. Gilles de Robien, alors ministre de l'équipement et du logement, afin d'en corriger certains effets pervers.

En outre, il introduit dans notre droit fiscal un nouveau système d'amortissement, baptisé "Borloo populaire", pour favoriser la création d'une offre locative privée à des niveaux de loyers fixés à 70 % des loyers de marché et réservée à des locataires disposant de ressources modestes (NDLR : selon nos estimations, près des deux tiers des foyers français ont des ressources inférieures aux plafonds fixés, ce qui rend cette limitation moins sociale qu'il n'y parait et donc en définitive assez favorable à l'investisseur). Ces deux dispositifs sont donc pleinement en vigueur.

Le Borloo populaire peut être choisi par les particuliers pour les biens acquis depuis le 1er janvier 2006. Il coexiste avec le dispositif Robien, aux plafonds de loyer proches du marché, mais moins avantageux sur le plan fiscal et qui est recentré à partir du 1er septembre 2006 sur les grandes agglomérations à marché tendu.

Le "Borloo populaire" est accordé à deux principales conditions :
- le bien immobilier doit être loué à des ménages dont les revenus ne dépassent pas un certain plafond, à la différence du dispositif Robien (ancien et recentré);
- le loyer au m² est plafonné (à environ 70% du prix du marché).

La différence notable entre les deux systèmes consiste en une meilleure répartition des taux d'amortissement, qui devrait être de nature à diminuer le risque de "saturation" du plafond annuel de déficit foncier, fixé à 10700 euros.
L'ancien dispositif d’amortissement fiscal "Robien" n'était associé à aucune contrainte de ressources du locataire et prévoyait des plafonds de loyers inférieurs de 10 % seulement au marché.

Jean-Louis Borloo a souhaité réorienter l’investissement locatif dans le logement neuf en suivant deux priorités :
- recentrer la production de logements "Robien" dans les agglomérations les plus tendues et
- répondre aux besoins des ménages de revenus modestes et moyens.

C’est tout l’objectif de la loi "Engagement national pour le logement" qui a donc adapté le "Robien" et créé le nouveau dispositif "Borloo populaire". Le Robien recentré et le Borloo vont ainsi coexister, au libre choix des investisseurs. Ils sont complémentaires
- le Borloo est fiscalement plus attractif, mais alors que les loyers se situent 20% en dessous de ceux du Robien, une déduction forfaitaire de 30% est applicable sur les revenus bruts;
- le Robien est fiscalement moins avantageux, mais le propriétaire peut louer sans limite de revenus du locataire.

Au total, ce sont plus de 60 000 logements neufs par an qui sont prévus.

ATTENTION :
- CES DISPOSITIFS SONT RÉSERVÉS À L'ACHAT D'UN LOGEMENT, DANS LE BUT DE LE METTRE EN LOCATION.
- ILS NE S’APPLIQUENT DONC PAS A L'ACQUISITION DE LA RÉSIDENCE PRINCIPALE DE L’INVESTISSEUR.

De fait, la "Maison Borloo" (ou "Maison à 100 000 €") n'est pas concernée. Applicables au neuf – et à l'ancien sous certaines conditions très strictes pour le Borloo, leur principal attrait réside dans l'amortissement – déduction fiscale – d'une partie du montant de l'investissement.

Pour l'investisseur optant pour l'un des ces avantages fiscaux, deux conditions de location sont à respecter:
- conserver le bien en location pendant un minimum de 9 ans
- respecter un plafond de loyer (par mois et par m²).

Pour le Borloo populaire, il convient en outre de respecter un plafond de ressources (revenus) du locataire. Pour l'investisseur avisé, ces dispositifs permettent :
- d'investir en immobilier afin de se constituer un patrimoine, en partie financé par le locataire.
- avec ou sans apport (possibilité de financement total).
- tout en bénéficiant d'avantages fiscaux. Un excellent moyen de préparer sa retraite tout en protégeant ses proches (grâce à l'assurance décès invalidité).

Amortissement
Déduction annuelle au titre de l'amortissement, sur le montant de l'investissement, comme suit :

	Borloo populaire	Robien recentré
Règles d'amortissement	6% par an pendant 7 ans puis 4% par an pendant 2 ans et ensuite possibilité de proroger à 2,5% par an pendant deux périodes successives de 3 ans	6% par an pendant 7 ans 4% par an pendant 2 ans
Total amortissable	de 50% à 65% selon la durée choisie	50%
Durée maximum	15 ans	9 ans

La base de l'amortissement comprend le prix de l'immobilier + frais d'acquisition (droits d'enregistrement et de timbre, honoraires et commissions, …). Point de départ de la période d'amortissement (et donc de gain fiscal): mois d'achèvement de l'immeuble ou son acquisition si celle-ci est postérieure à l'achèvement. Si l’achèvement intervient en cours d’année, l’amortissement se fera au prorata temporis la 1ère année avec report du nombre de mois restant sur la dernière année civile.

Avantage fiscal
L'amortissement se cumule aux charges réelles, aux intérêts d'emprunts et à la déduction forfaitaire annuelle: l'ensemble vient en déduction des loyers, permettant de ne pas générer d'impôts au titre des revenus tirés de la location. Avec, dans le cas du Borloo populaire, 30% d'abattement forfaitaire sur les revenus bruts.

L’investisseur en Borloo ou Robien obtient, par diminution de son revenu net imposable du à l’amortissement du bien immobilier, une réduction d'impôt. Cette défiscalisation est donc proportionnelle au montant de l’investissement et au taux d'imposition du contribuable (TMI notamment). Plus ce dernier se situe dans une tranche élevée, plus l'impact fiscal est important.

Le déficit foncier excédentaire vient en déduction du revenu imposable de l'investisseur, à concurrence de 10 700 € par an, générant une réduction d'impôt annuelle jusqu'à 4 280 €.

Attention : dans le cadre du dispositif Borloo, le locataire doit impérativement satisfaire aux plafonds de loyers.

Sortie
A l'issue de la période initiale d'amortissement (et de location) de 9 ans, vous êtes libre de :
- conserver le bien en location tout en continuant à rembourser le prêt afin de vous constituer un patrimoine réel et transmissible, source de revenus indexés (idéal pour la retraite). Dans le cadre du Borloo populaire, vous pouvez continuer à amortir à raison de 2,5% par an pendant deux périodes successives de 3 ans (tout en continuant alors à respecter les contraintes liées à ce dispositif).
- revendre le bien, solder le capital restant dû à la banque et récupérer le solde, sans imposition (sauf si vous réalisez des plus-values, imposables selon un barème dégressif. Exonération totale au bout de 15 ans).

Le loyer mensuel - charges non comprises - est plafonné pendant la période d'amortissement seulement, en fonction de la surface habitable du logement (cette dernière peut être augmentée de la moitié de la surface des annexes dans la limite de 8m² par logement).

Il dépend de la zone géographique dans laquelle se trouve le bien.

La France est divisée en 4 zones :

• Classement géographique des communes

Zone A	Zone B1	Zone B2	Zone C
- Paris, petite couronne et deuxième couronne jusqu'aux limites de l'agglomération parisienne. - Côte d'Azur (bande littorale Hyères-Menton). - Genevois français.	- Agglomérations de plus de 250 000 habitants*. - Grande couronne autour de Paris. - Quelques agglomérations chères**. - Pourtour de la Côte d'Azur. - Départements Outremer, Corse et îles.	Reste de la zone B, c'est-à-dire : - Autres agglomérations de plus de 50 000 habitants. - Autres zones frontalières ou littorales chères. - Limite de l'Ile-de-France.	Reste du territoire.

* 23 agglomérations comptant plus de 250 000 habitants selon le dernier recensement général de la population : Aix-en-Provence - Marseille, Lyon, Lille, Toulouse, Bordeaux, Nantes, Toulon, Douai, Strasbourg, Grenoble, Rouen, Valenciennes, Nancy, Metz, Tours, Saint-Etienne, Montpellier, Rennes, Orléans, Béthune, Clermont-Ferrand, Avignon.

** Annecy, Bayonne, Chambéry, Cluses, La Rochelle, Saint-Malo.

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• Plafonds de loyers
Par mois par m² de surface dite « fiscale », charges non comprises, valeurs pour les baux conclus en 2007

	Zone A	Zone B1	Zone B2	Zone C
Robien recentré Borloo populaire	20,45 € 16,37 €	14,21 € 11,37 €	11,62 € 9,30 €	8,52 € 6,82 €

Note : ces plafonds de loyer sont actualisés chaque année au 1er janvier. La revalorisation se fait sur la base du nouvel indice de revalorisation des loyers (IRL, publié par l'INSEE - Institut national de la statistique et des études économiques, prise en pourcentage et deux chiffres après la virgule, à un niveau arrondi au centime d'euro supérieur) à compter du 1er janvier 2007. Pour le calcul des plafonds de loyers au m², la surface à prendre en compte est la surface habitable augmentée de la moitié des annexes dans la limite de 8 m² (cave, cellier, balcon…). Cette location doit prendre effet dans les douze mois qui suivent la date d’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure. Le bénéfice de la déduction est subordonné à une option qui doit être exercée lors du dépôt de la déclaration des revenus de l’année d’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure. Cette option est irrévocable pour le logement considéré et comporte l’engagement du propriétaire de louer le logement nu pendant au moins neuf ans à usage d’habitation principale à une personne autre qu’un membre de son foyer fiscal. En Borloo, le locataire ne peut être un ascendant ou un descendant du propriétaire, par contre l'engagement de location peut être suspendu, à l'issue d'une période de location d'au moins trois ans, pour mettre le logement à la disposition d'un ascendant ou descendant du contribuable. Ce dernier ne bénéficie pas, pendant la période de mise à disposition du logement, de la déduction au titre de l'amortissement. Cette période de mise à disposition du logement, qui ne peut excéder neuf ans, n'est pas prise en compte pour la durée de location minimale de neuf ans.

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• Plafonds de ressources du locataire en Borloo
Pour les baux conclus en 2007, les ressources du locataire appréciées à la date de conclusion du bail ne doivent pas excéder les plafonds ci-dessous en fonction du lieu de location :

	Zone A	Zone B1	Zone B2	Zone C
Composition du foyer locataire Personne seule Couple Personne seule ou couple ayant 1 personne à charge Personne seule ou couple ayant 2 personnes à charge Personne seule ou couple ayant 3 personnes à charge Personne seule ou couple ayant 4 personnes à charge Majoration / pers à charge supplémentaire à partir de la cinquième	33 233 € 49 668 € 59 704 € 71 516 € 84 661 € 95 267 € +10 617 €	24 685 € 36 250 € 43 398 € 52 521 € 61 644 € 69 535 € +7 897 €	22 628 € 33 230 € 39 782 € 48 145 € 56 507 € 63 740 € +7 239 €	22 475 € 30 209 € 36 165 € 43 768 € 51 370 € 57 946 € +6 580 €

Ces plafonds sont révisés chaque année au 1er janvier, en fonction de l'évolution annuelle du salaire minimum de croissance. Cette variation est appréciée entre le 1er octobre de l'avant-dernière année et le 1er octobre de l'année précédente. Les ressources du locataire ou du sous-locataire correspondent au revenu fiscal de référence, qui figure sur l'avis d'impôt sur le revenu de l'avant-dernière année précédant la signature du contrat de location.
On apprécie le plafond à retenir à la date de signature du bail en fonction des titulaires du bail et de la composition de leurs foyers fiscaux. Lorsque les titulaires du bail constituent des foyers fiscaux distincts, chacun doit satisfaire personnellement aux conditions de ressources. Toutefois, une exception est prévue pour les ressources de contribuables vivant en concubinage : on compare dans ce cas l'ensemble des revenus des concubins aux plafonds de ressources applicables aux couples (avec ou sans personnes à charge).

NDLR : selon nos estimations, près des deux tiers des foyers français ont des ressources inférieures aux plafonds fixés, ce qui rend cette limitation moins sociale qu'il n'y parait et donc en définitive assez favorable à l'investisseur.

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• Le régime fiscal des revenus fonciers
Tout propriétaire ("Bailleur") donnant en location à usage de résidence principale un bien non meublé dépend du régime fiscal des revenus fonciers.

A ce titre, chaque année le bailleur est autorisé à déduire fiscalement de ses loyers (produits) les charges réelles qu'il supporte; il en est ainsi depuis l'imposition des revenus de 2006 marquée notamment par la suppression de la déduction forfaitaire. Ainsi, parmi les charges déductibles, on peut citer :
- les intérêts d'emprunts contractés pour le financement de l'acquisition du logement locatif ainsi que les frais d'assurance liés à l'emprunt – à concurrence des loyers, le solde étant reportable sur des revenus fonciers ultérieurs pendant 10 ans.
- l'ensemble des charges réelles : taxe foncière, dépenses de réparation et d'entretien, primes d'assurance, etc. Les frais de rémunération des gardes et concierges, les frais de rémunération, honoraire et commission et les frais de procédure sont déductibles pour leur montant réel. Les autres frais de gestion sont en principe déductibles pour un montant forfaitaire de 20 € par local.
- en loi Borloo, une déduction forfaitaire exceptionnelle de 30% des loyers bruts.

Les dépenses de reconstruction et d’agrandissement ouvrent droit à une déduction, au titre de l’amortissement, égale à 6% du montant des dépenses pendant 7 ans et à 4% de ce montant pendant les 2 ans qui suivent. Le propriétaire doit s’engager à louer le logement en respectant les conditions pendant une nouvelle durée de 9 ans. Les dépenses d’amélioration ouvrent droit à une déduction, au titre de l’amortissement, égale à 10 % du montant de la dépense pendant dix ans. La période d’amortissement a pour point de départ le premier jour du mois d’achèvement des travaux.

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• Rappel des spécificités Borloo populaire et Robien recentré

	Borloo populaire	Robien recentré
Loyer	Plafonné à environ 70% du loyer marché	Plafonné à environ 90% du loyer marché
Engagement de location	9 ans, possible 15 ans	9 ans
Déduction forfaitaire	30%	0%
Déduction des frais réels	oui	oui

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• La Gestion
Dans le cadre du mandat de gestion qui lui sera confié, le gestionnaire aura notamment en charge:
- la recherche et la mise en place du locataire;
- la gestion quotidienne de votre bien;
- les relations avec votre locataire.

Des garanties locatives optionnelles peuvent permettre de sécuriser encore plus votre investissement. Elles sont du type:
- loyers impayés;
- inoccupation;
- dégradations immobilières;
- protection juridique.
Au delà du confort apporté par un gestionnaire (dont la charge est déductible des loyers), le fait de déléguer la gestion diminue les risques de litiges éventuels avec le locataire, confronté à un véritable professionnel au faîte de la législation, des procédures et gérant au quotidien plusieurs centaines de lots.