Les loyers perçus en contrepartie de la location d’un logement doivent être ajoutés à vos autres revenus pour être soumis au barème progressif. Plusieurs régimes d’imposition sont susceptibles de s’appliquer… Les revenus provenant de la location d’un appartement ou d’une maison non meublé, de locaux professionnels, d’un garage ou d’un emplacement de parking sont imposables, au barème progressif de l’impôt sur le revenu, dans la catégorie des revenus fonciers. En plus de l’impôt sur le revenu, ces revenus supportent 11 % de contributions sociales, dont une fraction (5,8 %) viendra en diminution du revenu imposable de 2007. Le montant de ces contributions sociales est calculé sur le revenu foncier net déterminé à partir des éléments mentionnés dans la déclaration de revenus (dans le cas d’un déficit foncier, aucun prélèvement n’est dû). Les contributions sociales seront recouvrées séparément, à l’automne, par un avis d’imposition distinct de celui de l’impôt sur le revenu. À savoir ! Depuis le 1er janvier 2006, la contribution sur les revenus locatifs (CRL) est supprimée pour les particuliers.

Avec le régime du micro foncier, les propriétaires ne sont imposés que sur 70 % du montant de leurs loyers, sans avoir à justifier de la réalité de leurs charges. C'est donc une solution à privilégier si leurs charges réelles sont inférieures à 30 % du montant de leurs loyers bruts. A l'inverse, pour les propriétaires qui ont financé leur achat à crédit ou qui ont réalisé des travaux importants, l'option pour le régime réel est plus avantageuse, au moins dans un premier temps, car elle permet de déduire la totalité des charges pour leur montant réel et corrélativement de diminuer la base taxable soumise aux contributions sociales. Cela peut permettre de constater un déficit foncier imputable sur le revenu global, et donc de diminuer le montant de l'impôt sur le revenu.

LE REGIME MICRO FONCIER
Les contribuables dont les revenus fonciers bruts n’ont pas dépassé 15 000 € en 2006 relèvent du régime du micro foncier, à condition qu’ils ne bénéficient pas d’un des dispositifs fiscaux prévus en faveur de l’investissement locatif.

Principal intérêt du régime du micro foncier : le contribuable n’a pas à calculer son revenu imposable. Celui-ci est déterminé par l’administration fiscale qui applique au montant des sommes déclarées un abattement forfaitaire. Cet abattement est censé couvrir toutes les charges locatives : aucune autre déduction n’est possible. Compte tenu du nouveau barème de l’impôt sur le revenu, le taux de cet abattement est ramené de 40 à 30 % à compter de l’imposition des revenus de 2006.

L’imposition selon le régime du micro foncier ne permet pas de constater de déficit foncier. Mais les contribuables placés antérieurement sous un régime réel d’imposition appliquant le régime micro foncier gardent la possibilité d’imputer leurs déficits fonciers des années antérieures encore reportables

Attention ! La diminution du taux de l’abattement entraîne une hausse mécanique de la base d’imposition aux contributions sociales (11 %) car ces dernières sont calculées sur le montant net des revenus fonciers pris en compte pour le calcul de l’impôt sur le revenu.

La somme des loyers encaissés

Pour déterminer si la limite de 15 000 € est atteinte, il faut faire la somme des loyers encaissés en 2006 par tous les membres du foyer fiscal : le contribuable, son conjoint ou partenaire de Pacs, ainsi que, le cas échéant, ses enfants majeurs rattachés au foyer fiscal.
Seul le montant des loyers proprement dits et des recettes accessoires est retenu ; sans tenir compte des provisions pour charges, ni des remboursements de charges. Cette limite s’apprécie annuellement, même lorsque la durée de la location est inférieure à celle de l’année.
Sous réserve que la limite de 15 000 € ne soit pas dépassée, les personnes détenant des parts de sociétés immobilières de location non soumises à l’impôt sur les sociétés et/ou de sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) n’ouvrant pas droit au régime Périssol, Robien ou Borloo, peuvent bénéficier du régime du micro foncier à condition qu’ils soient aussi propriétaires d’un bien immobilier loué non meublé.
À défaut, ils relèvent obligatoirement du régime réel et doivent en principe souscrire une déclaration 2044 ou 2044 S. Toutefois, s’ils n’ont pas perçu d’autres revenus fonciers en 2006, ils peuvent reporter directement le montant de leur revenu net sur la déclaration 2042 K, ligne BA.

LE RÉGIME DU RÉEL
Le régime réel s’applique d’office aux propriétaires qui ont encaissé plus de 15 000 € de loyers bruts en 2006 ou qui ont opté ou vont opter pour un régime fiscal spécifique. Il est également possible de renoncer à l’application du micro foncier. Il suffit de remplir le formulaire 2044.

Attention ! Cette option est globale et s’applique à l’ensemble des immeubles donnés en location par tous les membres du foyer fiscal.
Elle est valable pour une période de trois ans, pendant laquelle elle ne peut pas être remise en cause.
À l’issue de cette période de trois ans, pour renoncer au régime réel, il suffit de reporter directement le montant des loyers bruts encaissés sur la déclaration d’ensemble.
À défaut de renonciation, l’option se renouvelle tacitement tous les ans (contre trois ans jusqu’à présent).

Lorsque le contribuable est placé sous le régime réel, il doit calculer lui-même son revenu foncier imposable qui est déterminé par différence entre le montant des loyers encaissés et celui des frais et charges effectivement supportés en tant que propriétaire.

RÉGIME MICRO FONCIER Pour l’application du régime micro foncier, il suffit de reporter le montant des loyers bruts encaissés en 2006, sur le formulaire 2042 K page 3, cadre 4, ligne BE. Les déficits antérieurs encore reportables doivent être indiqués, ligne BD. RÉGIME RÉEL Les contribuables qui relèvent du régime réel doivent souscrire un imprimé annexe : - l’imprimé 2044, s’ils ne louent que des immeubles "ordinaires" ; - l’imprimé 2044 S, s’ils louent des immeubles « spéciaux », c'est-à-dire ouvrant droit à un avantage particulier ou à une imputation illimitée de leurs déficits fonciers sur le revenu global.